投資

【投資】初心者がおさえる不動産投資のポイント

不動産投資に挑戦したいと思い、いろいろ調べたので、それをまとめてみました。

自分の備忘録として、ブログを書いていきます。

不動産投資の種類

一言で不動産投資といってもいろいろ種類がありますね。というか、調べれば調べるほど、いっぱいあるんだなと勉強になります。

代表的なもので、新築ワンルームマンション、中古ワンルームマンション、新築マンション一棟、中古マンション一棟、新築アパート一棟、中古アパート一棟、中古戸建等です。

他にも、ありますがこんなところですかね。

手をださない方がいい投資の種類

手をださない方がいい投資の種類の代表は、なんといっても新築ワンルームマンション投資らしいですね。

この方の話は、とても参考になるのでいつも勉強させてもらっているのですが、ここにでてくるツーブロック営業マンをみると怖すぎです。

新築のワンルームは、業者にとってかなりの利益になるから、なりふり構わず営業をかけてくるんですね。

キャピタルゲインとインカムゲイン

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、売買の差額で利益を得ようとすることです。
5年前に安く購入したアパートを高く売却して、利益を得るみたいな感じですかね。

インカムゲイン

インカムゲインは、家賃からお金を定期的に得ることです。
1000万で購入した中古ワンルームマンションから、家賃6万円を毎月得るということです。

キャッシュフローを重視

今現在の市況では、不動産の値段が高騰しているといわれているので、売却差で儲けるキャピタルゲインは狙わない方がいいです。要は毎月手元に残るお金を重視した方がいいということです。

中古戸建投資(今から挑戦しようとする投資)

僕がこれから挑戦しようとする投資は、中古戸建投資です。インカムゲインを最大限重視しています。キャピタルゲインは無視していきます。そもそもアパート一棟を購入するようなお金もないし度胸もありません。
まずは、小さなことから挑戦しいきたいと思います。

中古戸建の利点

中古戸建の利点は、なんといっても初期投資を抑えられることにあると思います。今は高齢化が進んでいて、相続で家を手に入れたけど、処分したいという人が結構な割合でいるらしいです。売主が一般の人なんで、そもそも安く購入しやすいらしいですね。相手が投資家だと値下げはあまり期待できません。

あと、同じ家賃だと、アパートより人が入ってきやすいらしいです。戸建は広いですから。
リフォームをするときにも周りをあまり気にしなくていいのもいいところだと思います。

中古戸建の利点

  • 初期投資を抑えられる。
  • 同じ家賃だと、アパートより入居されやすい。
  • リフォームを思い通りできる。

中古戸建の欠点

欠点としては、かけた労力の割に成長が遅いということです。

融資を受けて10室3000万のアパート一棟と300万の中古戸建を比べても、やることはそんなに変わらないのに、入ってくる家賃収入は単純に計算して10倍違います。

本やネットで調べても、最初はアパート一棟買わないと、資金がなくなって身動き取れなくなるよと、よく言われていますが、まずは最初の購入をして経験をつんでから次のステップに挑戦してみたいです。

欠点:成長速度が遅い。

不動産の価格

不動産の価格は、土地の価格と建物の価格の合計の値段です。しかしながら、僕が狙っている中古の戸建は、22年で建物の価値が0になるので、基本的には土地の値段だけになります。さらに、土地に家が立っているとそれを解体する費用がでてくるので、土地の価格より安くなる場合があります。狙い目としては、土地価格の80%を狙った方がいいらしいですね。

不動産の価格

  • 土地の価格+建物の価格
  • 木造築22年以上は建物の価値は0

土地の値段については、土地総合情報システムと全国地価マップが参考になると思います。

土地の価格

土地の価格については、6種類あるとされますが、大きく実勢価格と路線価で参考にできると思います。

実勢価格:実際に取引された価格です。その情報については土地総合情報システムが参考になります。

路線価:相続税を計算する時に、国が参考にしている路線ごとの価格です。全国地価マップで相続税路線価等を確認してください。

注意してほしいのは、路線価は実際の土地価格の80%ぐらいだということです。つまり、路線価が100万円なら100万割る0.8で125万円になります。

100万÷0.8=125万

物件の選び方(中古戸建)重視箇所

物件購入の際の重視事項

  • 利回り15%以上
  • 重大な瑕疵(欠陥)がない。
  • 地域の空き家率30%以下
  • 持ち家率が70%以下

上記の事項については、守って物件を購入したいと思います。空き家率と持ち家率は見える賃貸経営で確認できます。

物件の選び方(中古戸建)重視箇所

その他の確認事項

  • ハザードマップに該当していないか。
  • 生活基盤が徒歩圏内にあるか。
  • 地元の不動産業者に確認

安く購入する方法

指値をいれた方がいいと言われますが。自分の性格上、相手に悪いなと思いそういうことはできないと思ってしまいます。しかしながら、相続で売る人は、どんな値段でも売りたいんだと勝手に解釈して、お金がないことを正直に話し指値をいれます。

不動産投資のポイント

結局、不動産は人と人のつながりが大事で、なるべく情報を発信して、繋がりができるように行動するべきなのかなとは思いました。

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